直接還元法（ちょくせつかんげんほう）
不動産鑑定評価などに当たって用いられる不動産の収益価格を求める手法の一つをいい、不動産から得ることのできる一定期間（通常1年間）の純利益（収入から経費を減じた額）を一定の還元利回りで除して算出する手法である。
もうひとつの手法はDCF法であり、両者の選択は対象不動産の性格や算出の目的に応じて決められる。
ただし、不動産の証券化などにおける収益見込みの算出には、原則としてDCF法を用いることとされている。
直接還元法は、DCF法に比べて簡便であるが、精度は劣るとされる。だが、純利益の把握や還元利回りの設定によって予測の精度が左右されることは、DCF法についても同様である。
土地建物の鑑定評価の中心的手法は直接還元法で、
Value（価値）＝NOI（純収益）／r （利回り）で表される。
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