ある事実が無かったとしたら本来存在したであろう状態に戻すことをいう。

例えば、契約が解除された場合には、一般に契約締結以前の状態に戻さなければならないとされる。（原状回復義務を負う）

また、損害賠償の方法として、金銭で補償するのではなく損害が発生する以前の状態に戻す方法（原状回復による賠償）が認められる場合がある。

借家契約では、退去時の原状回復義務を特約していることが多いが、「本来存在したであろう状態」にまで戻せばよく、借りた当時の状態にする必要はないとされている。

つまり、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしていれば、経年劣化があってもそのまま返還すればよい。

国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（1998年3月、2004年2月改定）によると、賃借人が負担すべき原状回復費用は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るとしている。

東京都の「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」
（賃貸住宅紛争防止条例、いわゆる東京ルール）（2004年10月施行）
では、重要事項説明の際に、
・借り主に対して退去時の通常損耗等の復旧は貸し主が行なうことが基本であること、
・入居期間中の必要な修繕は貸し主が行なうことが基本であること、
・契約で借り主の負担としている具体的な事項
などを書面で説明しなければならないとしている。

原状回復に関するはっきりとした定めがないため、賃貸人と賃借人の主張が食い違うことがしばしばあります。

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