譲渡所得課税の特例の一つで、特定の居住用財産の買い換えや交換に伴う譲渡所得に対する課税を繰り延べる制度をいう。

その対象となるのは、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、その年の翌年12月31日までに一定の要件を満たす居住用財産を取得して一定の期間内に居住した場合であり、譲渡資産の譲渡価額が新たに取得した買換資産の購入価額よりも少ない場合は譲渡所得に対する課税は行なわず、逆の場合にはその超える部分についてだけ課税を行なうとされている。
交換の時も同様である。

また、買い換えや交換を伴わなくても、平成16年1月1日から平成18年12月31日までの間に所有期間が5年超の居住用財産を譲渡したときの譲渡損失について、譲渡資産に係る住宅資金借入金の残高が譲渡価額を超える場合は、その超える額（オーバーローン）を限度に、譲渡した年の他の所得と損益通算を認めたうえで、翌年以降３年間の繰越控除も認めるという制度（譲渡損失の繰越控除）が適用される。

なお、居住用財産の譲渡所得については、そのほぼすべての場合について、3,000万円を特別に控除して課税するという特例措置も講じられている

居住用財産の買換え特例は、基本的に建物の所有者に適用されます。

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