1. 建物の上部を下部よりも後退させること。

2. 2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4メートル未満の道のこと）に面する土地では、次のア)またはイ)の範囲に建物を建築することができない。

ア）その道路の中心線から水平距離2メートルの範囲
イ）その道路の片側ががけ地、川、線路等である場合には、そのがけ地等の側の道路境界線から水平距離4メートルの範囲

つまり、2項道路はその幅が4メートル未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4メートルの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4メートルの空間を確保しようという趣旨である。

その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなる。
これを不動産業界ではセットバックと呼んでいる。（セットバックとは英語で「後退」という意味である）

このセットバックについて次の点に注意が必要である。

1）セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできない。
2）セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外される。

例えば、幅2メートルの2項道路（片方ががけ地等ではない）に面していて、道路に接する長さが10メートル、奥行が10メートルの正方形の土地があるとしよう。
この土地の本来の面積は100平方メートルである。セットバック部分の面積は1メートル×10メートルなので、10平方メートルである。よってこの土地の建築可能部分の面積は90平方メートルである。
この土地の容積率が80％であるとすると、この土地に建築できる建物の延べ床面積は、最大で90平方メートル×80％により、72平方メートルとなる。

建ぺい率や容積率を算出する場合には、セットバックの部分は、敷地面積から除外される。

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