抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者（第三取得者という）は、いつ債権者の意向により任意競売（抵当権の実行）にかけられるかわからないという不安定な状態に置かれてしまう。

そこで民法第378条では、第三取得者からの請求により抵当権を消滅させることができるという仕組みを設けており、この仕組みを「抵当権消滅請求」と呼んでいる。
（民法改正により2004年4月1日以降は「抵当権消滅請求」という名称になった。旧名称は「滌除（てきじょ）」）

なお、この反対に、債権者からの請求により抵当権が消滅する仕組みとして民法第377条の代価弁済が設けられている。（詳しくは代価弁済へ）

民法第378条の抵当権消滅請求の仕組みは次のとおり。

まず、抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者（第三取得者）は、自分が適当と認める金額を債権者に呈示して、抵当権の消滅を要求することができる。（改正後の民法第378条）
債権者がこの要求から2ヵ月以内に任意競売の手続き（すなわち競売の申し立て）を行なわない場合には、第三取得者が呈示した金額の支払いで抵当権が消滅することを債権者が承諾したことになる。（改正後の民法第384条）

例えば、債権者Aが債務者Bに3,000万円を融資し、不動産Pに3,000万円の抵当権を設定したとする。
その後Bがこの不動産Pを500万円で第三者Cへ売却したとする。
本来この不動産Pの時価評価は3,500万円だが、3,000万円の抵当権が付着している分だけ売却価格が下げられているとする。
このとき第三取得者Cは、債権者Aに対して「Cが2,500万円をAに支払うので、これにより抵当権を消滅させる」旨を請求することができる。
（2,500万円という金額は例えとして挙げたもので、事情により幾らにするかは第三取得者が決めてよい）

このCの請求を拒否するためには、Aは請求から2ヵ月以内に任意競売の申し立てをしなければならない。
Aが任意競売の申し立てをしないときは、Cが2,500万円を支払うことで抵当権が消滅する。
このような仕組みが改正後の民法378条に規定する抵当権消滅請求である。

（補足）「滌除」と「抵当権消滅請求」の違いについて

現在の「抵当権消滅請求」では、抵当不動産の所有者からの要求により抵当権が消滅するが、民法改正前の「滌除」では、抵当不動産の所有者のほかに、抵当不動産の地上権の取得者も抵当権の消滅を要求することができた。（旧民法第378条）

また現在の「抵当権消滅請求」では、債権者は単純に2ヵ月以内に任意競売を申し立てればよいが、民法改正前の「滌除」では、増価競売をする必要があった。
また増価競売をして買受人が現れなかった場合には、債権者自らが抵当不動産を増価競売の価額で買い取ることが必要とされていた。（旧民法第383条・第384条）

抵当権消滅請求制度を利用することにより不動産を買い受けた後に抵当権を消滅させることが可能です。

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